Kjøp og salg av bolig

Å kjøpe bolig er for de fleste den største økonomiske avgjørelsen i livet. Når boligen viser seg å ha alvorlige feil som ikke ble opplyst om, kan du i noen tilfeller heve hele kjøpet. Men hva betyr det egentlig å heve et boligkjøp, og når har du rett til det?

‍

Hva innebærer det å heve et boligkjøp?

Når et boligkjøp heves, betyr det at kjøpsavtalen opphører. Boligen overføres tilbake til selger, og du får kjøpesummen tilbake. Partene skal i utgangspunktet stilles som om kjøpet aldri hadde funnet sted – du skal få kompensasjon for eventuelle berikelse du har påført boligen gjennom oppussingsarbeider, men fratrekk for nytten du har hatt av boligen. Et hevingsoppgjør er imidlertid en inngripende rettslig handling, og det stilles derfor strenge krav for at du skal få medhold.

‍

Når kan du kreve å heve kjøpet?

For å kunne heve et boligkjøp må det foreligge en mangel som innebærer et vesentlig avtalebrudd.  Det vil si at mangelen må være så alvorlig at den utgjør et klart brudd på avtalen og gjør at det er urimelig å forvente at du som kjøper skal være bundet av kontrakten.

‍

Når regnes en mangel som et vesentlig avtalebrudd?

Det må gjøres en konkret vurdering for å fastslå om grensen for "vesentlig" er oppnådd. I vurderingen vektlegges blant annet følgende momenter:

• Mangelens betydning for kjøper: Har feilen stor innvirkning på bruken av boligen?
• Økonomisk omfang: Hvor mye utgjør mangelen i verdi, sammenlignet med kjøpesummen?
• Kjøpers berettigede forventning: Hva kunne du som kjøper med rimelighet forvente av boligen? Dette kan variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er markedsført med høy eller lav standard, eller har kostet mye eller lite relativt sett.
• Om prisavslag er et adekvat alternativ: Dersom prisavslag vil gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet, og fungere som en full økonomisk kompensasjon, skal det mye til å kreve heving.

Typiske eksempler på mangler som kan gi grunnlag for heving inkluderer omfattende fukt- og råteskader, ulovlig bygging eller konstruksjonsfeil som forkorter boligens levetid betraktelig.

‍

Hvordan går du frem?

Dersom du vurderer å heve boligkjøpet, er det viktig å handle raskt og dokumentere alt. Følg disse stegene:

‍

1. Reklamer skriftlig: Meld fra til selger så snart du oppdager mangelen. Dette må gjøres innen rimelig tid – normalt innen 2–3 måneder. Dersom du ønsker å heve, må du gi beskjed om dette innen samme frist. Det er ikke nødvendig hvis du kun krever prisavslag eller erstatning.‍

‍

2. Dokumenter manglene grundig: Bruk fagkyndige, som takstmenn eller byggtekniske rådgivere, til å dokumentere skadene. Bilder, rapporter og e-poster kan være viktige bevis.‍

‍

‍3. Søk juridisk bistand: Heving er en krevende prosess. En advokat med erfaring i eiendomstvister kan vurdere om vilkårene er oppfylt og føre saken for deg, om nødvendig i retten. Jo tidligere advokaten er involvert, jo bedre råd vil du kunne få til å navigere saken.

‍

Trenger du advokathjelp?

Å heve et boligkjøp er mulig, men kun når det foreligger en mangel som utgjør et vesentlig kontraktsbrudd som gjør at det er urimelig å forvente at du skal stå ved avtalen. Dersom du er usikker på dine rettigheter, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat med erfaring innen boligkjøp.

‍

Mange får tilbud om å kjøpe boligkjøperforsikring av eiendomsmegler - men hva dekker denne forsikringen egentlig, og er den verdt pengene?

‍

Kort oppsummert

Boligkjøperforsikring er en forsikring som gir deg krav på juridisk bistand i forbindelse med boligkjøpet. Du har også krav på sakkyndig bistand, slik som takstrapporter og andre undersøkelser som er nødvendig for å avdekke feilens omfang. Den dekker ikke utbedring av selve feilene og manglene ved boligen, men advokatkostnadene du pådrar dersom du må klage eller gå til sak mot selger.

‍

Dette er noe helt annet enn boligselgerforsikring, som selger kan og bør ha. Der beskytter forsikringen mot økonomisk tap og dekker kostnader knyttet til skjulte feil eller mangler som avdekkes etter salget. Boligselgerforsikring er med andre ord en ansvarsforsikring, som også dekker juridisk bistand hvis du blir saksøkt etter boligsalget.

‍

Dette dekker boligkjøperforsikringen:

• Juridisk bistand: Forsikringen dekker advokathjelp dersom du oppdager feil eller mangler ved boligen etter overtakelse, og ønsker å klage til selger.
• Saksomkostninger og rapporter: Hvis saken må opp i retten, eller det kreves teknisk dokumentasjon fra en sakkyndig, dekker forsikringen som regel disse utgiftene.

Vanligvis har man ingen løpende kostnader utover forsikringens egenandel.

‍

Dette dekker den ikke:

• Utbedring av feil: Har du fukt på badet, råte i taket eller el-feil, får du ikke dekket reparasjonen. Forsikringen dekker kun kostnader knyttet til å forfølge kravet.
• Tap hvis selger ikke kan betale: Selv om du vinner frem med kravet, og får medhold, vil ikke forsikringen dekke tapet dersom selger er uten betalingsevne. Derfor er det en fordel for deg om selger har boligselgerforsikring - det gir deg sikkerhet for et eventuelt krav.

‍

Når trenger man boligkjøperforsikring?

En boligkjøperforsikring kan være særlig aktuell hvis du kjøper en bolig med usikker eller høy risiko for skjulte mangler. Dette gjelder gjerne eldre boliger, boliger med mangelfull dokumentasjon, eller dersom du opplever at tilstandsrapporten ikke gir tilstrekkelig trygghet.

‍

Forsikringen gir deg ekstra sikkerhet dersom noe går galt, og reduserer risikoen for høye advokatutgifter ved konflikt. Ettersom forsikringen også dekker rapporter og idømte sakskostnader, anbefaler vi alle å kjøpe boligkjøperforsikring - også selv om du har juridisk kompetanse selv.

‍

Sjekk om du er allerede dekket

Mange innboforsikringer inkluderer en rettshjelpsdekning, som gir juridisk bistand ved konflikter etter boligkjøp. Denne dekningen har ofte lavere tak og høyere egenandel enn boligkjøperforsikringen, men kan i enkelte tilfeller være tilstrekkelig.

Før du kjøper boligkjøperforsikring, bør du derfor:

• Gå gjennom dine eksisterende forsikringer
• Sammenligne vilkår, egenandeler og maksimal dekning
• Vurdere om forsikringsdekningen du allerede har er god nok

‍

Selger har boligselgerforsikring - hva betyr dette for deg?

Boligselgerforsikring er en forsikring som selger kan tegne for å dekke sitt ansvar for skjulte feil og mangler i boligen. Hvis det avdekkes en feil som var til stede før overtakelsen, men som ingen visste om, kan du som kjøper fremme krav, og da trer forsikringsselskapet inn i stedet for selger.

‍

For deg som kjøper betyr det en større sannsynlighet for at du faktisk får utbetalt erstatning og at saken håndteres raskere og mer profesjonelt. Derfor bør du alltid undersøke i salgsoppgaven om selger har tegnet boligselgerforsikring. Dette gir deg som kjøper et sterkere utgangspunkt ved skjulte feil.

‍

Har du havnet i en tvist etter boligkjøp? Våre advokater innen eiendomsrett kan hjelpe deg med å vurdere saken og ivareta dine rettigheter.

‍Kontakt oss her for en gratis og uforpliktende samtale.

‍

Når du kjøper bolig, har du som kjøper en undersøkelsesplikt. Det betyr at du har ansvar for å sette deg inn i boligens tilstand – både før du inngår avtale, og etter at du har overtatt eiendommen. Dersom du unnlater å følge opp dette ansvaret, kan du i verste fall miste muligheten til å klage på feil og mangler i ettertid.

‍

I denne artikkelen forklarer vi hva undersøkelsesplikten går ut på, hvilke lover som gjelder, og hvordan du som boligkjøper best kan sikre deg mot ubehagelige overraskelser.

‍

Undersøkelsesplikt før kjøpet

Som boligkjøper er du lovpålagt å sette deg inn i informasjonen som er tilgjengelig før du legger inn bud. Dette er regulert i avhendingsloven § 3-10, og betyr at du ikke senere kan klage på forhold du burde ha oppdaget på forhånd.

‍

Når budet ditt blir akseptert, regnes avtalen som inngått. Fra dette tidspunktet kan du i utgangspunktet ikke fremme krav på en feil du burde vært kjent med.

‍

Hva betyr dette for deg i praksis?

• Les alle dokumenter grundig: Tilstandsrapport, egenerklæring og salgsoppgave gir ofte tydelige signaler om mulige svakheter ved boligen. Du regnes som kjent med alt innhold - også det som ikke er forklart i detalj. Selv om det er mange sider i salgsoppgaven, blir du vurdert som om du har lest alle - det er ingen unnskyldning at du har dårlig tid før budrunden.
• Undersøk hvis du blir bedt om det: Har megler eller selger oppfordret deg til å sjekke noe nærmere? Da må du gjøre det. Hvis ikke, kan du miste klagemuligheten. Dette gjelder ikke unntaksfritt, og i noen tilfeller kan du likevel ha et krav i behold.
• Forstå innholdet: Hvis selger har fått utformet en boligsalgsrapport, skal denne være skrevet med et språk som er forståelig for en alminnelig boligkjøper. Du må likevel sørge for å forstå hva som står i salgsdokumentene, hvis ikke tar du potensielt på deg en risiko ved å by på eiendommen.

‍

Undersøkelsesplikt etter kjøpet

Undersøkelsesplikten stopper ikke ved overtakelsen. I henhold til avhendingsloven § 4-9, må du som kjøper undersøke eiendommen så snart du har overtatt den. Dette er viktig for å finne feil og mangler som kan gi grunnlag for reklamasjon.

Reklamasjonsfristen starter fra det tidspunktet du oppdager, eller burde ha oppdaget, feilen. Venter du for lenge med å undersøke, risikerer du å miste retten til å klage, hvis du ved en slik undersøkelse burde oppdaget feilen.

‍

Hva bør du gjøre:

• Gå grundig gjennom boligen: Sjekk bad, kjøkken, kjeller og andre områder hvor det ofte kan oppstå skader.
• Dokumenter det du ser: Ta bilder og notater hvis du oppdager noe som virker unormalt.
• Meld fra raskt: Jo lenger du venter med å si ifra, jo større er sjansen for at du mister muligheten til å gjøre krav gjeldende mot selger.

‍

Oppsummert: Slik unngår du dyre feil

Å forstå og følge undersøkelsesplikten er avgjørende for deg som boligkjøper. Hvis du ikke undersøker boligen grundig før og etter kjøpet, kan det få store konsekvenser.

‍

Har du havnet i en tvist etter boligkjøp? Våre advokater innen eiendomsrett kan hjelpe deg med å vurdere saken og ivareta dine rettigheter. Kontakt oss her for en gratis og uforpliktende samtale.

‍